​引吭|新景祥张建:岛外房价已到天花板!下半年楼盘或以价换量

楼市快递腾讯房产厦门站2019-08-07 15:47

峥嵘70年,与国同行。

自1949年新中国成立以来,70年披襟斩棘,70年风雨兼程。经过中华民族艰苦卓绝的风斗,70年前那个浴火重生的国家发生了翻天覆地的变化。

70年来,新中国取得举世瞩目的成就,民族独立、国家富强、百姓安居乐业。回顾过往,这部中华民族的复兴史,让人激昂澎湃,激励国人为美好的未来而继续奋斗。在此背景之下,腾讯新闻、腾讯房产倾情推出“国力全开幸福中国”特别报道。

此次,腾讯房产独家对话厦门新景祥总经理张建,听他为我们分享新景祥创立22年的经营理念,并深度分析厦门房地产市场的发展变化、解读厦门高地价楼盘的生存之道。

谈个人:从一而终,不断地突破自我

采访之前,张建曾友情提示我们,“近期剃了光头,形象会有一些变化。”如此耿直的boy,让人有种莫名的亲切感,后来,从他朋友圈消息得知,剃光头只是想改变一下自己,尝试不一样的形象。

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条纹T恤,黑框眼镜,浓密的小寸头,囧囧有神的目光从眼镜中透露而出,朴实、诚恳的气质,与印象中穿着西装革领,满脸威严派头的总经理大相径庭,这是厦门新景祥总经理张建带给人的第一印象。对话中,他妙语连珠,并且知无不言,让我们倍感亲切。

张建是山东人,2008年武汉中南财大研究生毕业,主攻国际经济与贸易专业。随后通过校招来到厦门新景祥做专业对口的实习顾问,不曾想这份工作竟然做了11年。他表示,“去年年会公司还给十年的老员工发了奖牌。”

纵观自己与厦门的结缘,张建用“机缘巧合”概括。从山东到武汉再到厦门,一路向南,加入新景祥结缘地产行业。厦门的“小而美”也吸引着他在此定居,他认为厦门是一个充满机会的城市,很有竞争力。

2014年,张建遇到事业瓶颈,为了寻求突破,他跳出舒适区转而做拓展。用他的话来说,“性格比较内向,不适应跟人打交道。”

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不过,好在有公司全力支持!“最难的时候成长最快”,张建称,他是一个专业至上的人。2014年至今,他从原来的顾问,做到了拓展,中间还做了策划、人力资源管控、财务管控,梳理整个公司的框架,对于个人来说,这是不断成长的过程,还算幸运。

如今,张建已经成为厦门新景祥的总经理,带领200多人的团队,在厦门地产代理行业有了一席之地。不久前,他还为10万地产青年打造了地产技能知识干货“太白学社”。

谈企业:居安思危,寻求转向敢于试错

新景祥投资控股有限公司1997年在厦门成立,是国内最早的房地产行销策划代理服务的专业机构之一。曾并连续八年成为行业领先的中国房地产策划代理综合实力TOP10企业。

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张建表示,以前有数据统计,90%的公司在创业不到三年的时间内会破产,而新景祥却存活了22年,并且享受了地产发展的所有红利。

2015年开始,新景祥主动转变发展思路,突破传统单一的房地产策划代理模式,以原有的服务进行延伸,构建品牌生态链,强化全领域发展和跨界融合,不断拓展业务链条;目前服务价值链涵盖:咨询顾问、营销代理、渠道电商、广告策划、商业管理、家居整装、养老地产、智能家居、不动产管养等,服务价值链持续升级。

张建发现,智能的成本已经大幅下降,同时在加大宣传力度的情况下,人们对智能概念的认知已经明显提升,并且也逐步得到了客户的认同。据悉,翔安的海晟颐翔湾样板房的智慧家居就是和新景祥合作的。

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图:海晟颐翔湾样板房

科技改变生活,智慧家居将是未来进阶的全新生活习惯。即便是在万里之外的地方,只要动动手指头就可以一键模式断电,实时监控家中一切,当你开启归家模式,就可以自动通风、自动加热水、播放音乐等等科技智能,体验现代黑科技智能的力量。

我们了解到,新景祥与很多开发商都有合作,比如万科、招商、正荣、金地等等,之所以受到那么多开发商的青睐,张建认为跟他们“诚信务实、顾客至上”有关。

“新景祥之所以做这么多年,也是因为心里还有信仰,企业的品牌都是依靠企业文化和企业做事方式积累出来的。多年来,我们讲诚信务实,踏实做事,能出业绩,而且不偏不倚,所以客户对我们也比较认同。”

2016年.新景祥尝试做分销、电商金融业务、中介业务等等。他认为,当前开发商的痛点就是“成本高”。不管是投放广告、做暖场活动还是做分销,归根结底要的是“带客量、成交量”。但是,当开发商做了巨大的投入之后,效果有时候可能并不如意。

因此,如果能够利用大数据,巧妙的帮助开发商找到合适的客群,提高成交量,那么解决这个痛点未来的市场将发生重大改变。他称,目前只有BAT的大数据具备这样的条件,他们此前也曾跟百度谈过合作,目前仍然朝着这个方向努力。

谈楼市:下半年量涨价平,楼盘以价换量

厦门是一个让人又爱又恨的城市,如果你在厦门买了房,那你一定是爱他的,如果你买不起房,那么你就会恨他。但是,你又走不了,因为你的工作、生活、朋友圈几乎都在这边。

张建称,许多没买房的人会天天盼着房价赶紧跌,实际上房价确实还有下跌空间,这主要是基于这段时间市场的判断。现在市场很焦虑,上半年二手房市场回暖,楼市信心得到恢复。

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图:厦门住房公积金中心

原以为房价会重新上涨,但是到了4.19中央重申房住不炒,住建部还对多个地价涨幅较大的城市进行预警,比如佛山、苏州、大连、南京这四个城市都被警告。公积金“认房又认贷”,厦门公积金的流动系数也在不断下降,7月1日,从1降到0.8,8月1日以后流动系数又降到0.6。

客户买房要的是预期,他们觉得房价还有上涨的空间,才会出手买房。如果房价预期不是很好,那么客户多数会处于观望状态。特别是中央多次重申“房住不炒”,就是告诉你,厦门的房价不会再疯涨下去,只有这个价格不会快速上涨,客户就没有快速购买的冲动,即便是刚需客,也会选择慢慢挑。

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图:中骏天宸开盘

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图:建发玺樾开盘

前不久(7.27),岛内的中骏天宸、建发玺樾同时开盘,人气火爆,不少人直呼厦门有钱人真多。

对此,张建称,这两个豪宅盘的热卖都是意料之中,由于岛内很久没有新盘,所以这两个盘本身就具有很大的号召力,不管是从产品、品牌、规划理念、建筑品质还是园林景观,都是最新的,它们呈现出和以往厦门其他楼盘不一样的观感,许多人将他们两个进行对比,其实并没有什么意义。毫不夸张地说他们都代表了目前厦门最顶级的豪宅。

从开盘的情况来看,这两盘都卖的非常好。他认为,这两个楼盘的客户实际上并不都是我们想象中的有钱人,他们很多都是岛内置换人群。刚好手里有钱,对产品也很满意,所以一拍即合。他们当中有可能卖岛内两套、三套去置换一套。如果因为这两个盘卖的好,就认为厦门整体房价要涨,这不太现实。

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7·30中央提出将继续坚持房住不炒,并且落实房地产的长效稳定机制,最后还提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房价上涨的势头都稳稳地被按住了。

前段时间,保监会约谈信托公司,约束对房地产的投资 。现在信托的资金不能进入房地产,要引导大家去做实业,扩大内需。因此,开发商的资金非常紧张。

所以,每当要土拍的时候,开发商明知道拿地的时机到了,但就是没钱拿地。今年厦门土地市场供应了67.97万㎡,只完成了全年供应计划的五分之一。按照这个趋势,下半年地能卖到一半就不错了。归根结底还是“钱”的问题。

下半年,开发商的资金来源主要就是销售回款的渠道,在这种情况下,可能会出现楼盘打折促销。而且,这回会更加隐蔽,形式可能是送车、团购一次性优惠几个点之类的,以便达到快速回笼资金的目的。总之,下半年的房价想涨基本上是很难。

张建认为,接下去岛外的地价天花板是3万/㎡,房价天花板是4万/㎡,要想超过这个价格有点难。对于前两三年高价拿地的房企来说,开发商应认清市场,减少幻想,尽快脱手,现金为王。

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此外,他还认为下半年楼市总体以“量涨价平、以价换量”为主。下半年厦门市场竞争将更加激烈,全年成交规模有望与2017年相当,下半年的金九银十可能会带来成交量的高峰。

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