往东、再往东!向南、再向南!东扩南进,福州扩容,闽侯、长乐等纳入福州;提速、再提速!三环快道绕城飞驰,地铁贯通南北。似乎,所有的征兆,都预示着小福州正转身为大福州。而在此之下,北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD等等,接踵而至,遍地开花。一栋一栋高楼拔地而起,悄然改变了省会福州的天际线。
  福在“更新”, 旧有的城市肌理在短时间里被新的城市形态所取代,而与此相伴的还有城市商务区的裂变。有人把以商业为主导的东
 
CBD, Central Business Distric的简称,即中央商务区。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量,作为城市的核心,应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能,并配以完善的市政交通与通讯条件,是一个国际大都会的名片,具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力。
  街口时代,称之为福州的“CBD1.0时代”;以产业经济为主导的五四路时代,称之为福州的“CBD2.0时代”,而把金融街CBD、北江滨CBD、马尾总部CBD时代,定位为福州的“CBD3.0时代”,“CBD3.0时代”代表的是以生态经济、产业经济为主导的综合经济时代。CBD3.0看上去似乎很美,然而它是否会如预言一般,改变福州“温吞迟钝”的城市性格,在海峡西岸构建出一幅现代化商务经济的版图?而 全国CBD大热之下,福州是否应该进行一次冷思考呢?
  事实上,CBD3.0时代,其主导力量依旧是大规模的商业性土地开发,商业性土地开发的成败决定了福州CBD进化的成败,其中写字楼尤其是重中之重。统计数据显示,2011年福州写字楼供应体量约为40万平方米,2012年供应量约为100万平方米,2013年供应量约为40万平方米。预计,三年内,将有近30幢写字楼集中入市,180万平方米供应量抛向市场。这无疑将把写字楼市场竞争演变为一场“白刃战”,“白刃战”自金融街CBD写字楼大战开始,谁才能突围而出呢?
 
罗新
申发地产总经理
王联生
海西财富中心总经理
王小英
宇洋集团营销策划部总监
黄锐
中捷地产营销总监
林旭
发现营销总经理
林翔
大象营销总经理
宋向宇
海西房产网总经理
刘福泉
福州市房地产估价协会秘书长
五四路CBD--最历史的CBD 闽江北岸CBD--最规模的CBD
五四路商务区,南起五一路口,北接东浦路,是目前福州传统写字楼、银行、酒店集聚的一条街。《福州市构建海峡西岸区域性金融服务中心专项规划》提出,要重新塑造五四路尤其是五四路的金融地标。 北江滨CBD区规划用地西起上浦路,东至西二环路,北起工业路,南至北江滨大道,总用地面积约1.09平方公里(约1642亩),与新崛起的宝龙、万象商业中心连成一体,交通网络通达。
代表性建筑:环球广场、置地广场、信和广场、福州广场 代表性建筑:苏宁广场、福建省科技馆、福州市图书馆、福建省广电大楼
金融街CBD—最像CBD的CBD 东部新城CBD--最配套的CBD
海峡金融街位于闽江北岸鳌峰片区,总面积约952亩,包括长乐南路东侧,前横路西侧,闽江北岸以及鳌峰路南侧。它将以金融总部为主,酒店和高级公寓林立,将成为海峡西岸中心城市未来的金融中心。 东部新城CBD地处福州城市东扩南进、沿江向海发展战略轴线的核心节点。将规划建成以会展、商务办公、区域综合交通枢纽为核心功能,集行政办公、文化体育、居住、商业服务等功能于一体的现代化综合性新城区。
代表性建筑:宇洋中央金座、申发大厦、中捷金融大厦、金融街万达广场 代表性建筑:海西财富中心、海峡体育中心、海峡图书馆
论题一:、如何看待福州CBD的变迁?福州CBD的延伸和进化的契机在于哪里?未来福州CBD的发展应该是何样?新兴的北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD,又在福州CBD进化进程中,各自扮演着何样的角色?
嘉宾在发言 CBD是一个城市的经济发展水平的物化,而经济的发展又促进CBD的变革。福州CBD的变迁,是城市经济发展的必然,是客观的需求,是科学的、合理的进化。福州商务中心发展过程当中,早期是以东街口为传统代表的商业中心;之后形成五四商务区。海西战略的提出,要求福州有相应配套的高端写字楼来满足五四路CBD已经无法满足的市场需求,在政府的大力支持和规划下,福州新建立了北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD。未来从外地到福州,下飞机之后,将会依次经过马尾新城、金融街以及北江滨这三个商务区再进入老城区。因此这这三个新商务圈必将成为福州未来经济发展的新地标。 当下国内外各大发达城市CBD选址均沿江,因为沿江CBD具有景观性、城市形象性、办公高舒适性、交通便利性等有利条件。北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD都在闽江北岸,在城市进化中不可或缺,但是职能却各有不同。北江滨CBD,位于城市中心,将有可能建设成为“城市大脑”;马尾CBD将是各大企业总部集聚区,成为福州的“城市门户”;金融街CBD金融配备与商务配套紧密结合,是福州未来的“城市心脏”。同时上述三大新兴CBD以各自特色满足了未来福州高端写字楼需要。
width=70 罗新:对金融街、北江滨及马尾新城这三个新兴CBD来说,他们有个共同点,即都位于闽江北岸,且都靠近未来的江南岸,辐射到江南岸新的市政府。金融街CBD离老成区最近的成熟速度可能会最快,估计3~5年就可以成熟。 [详细]
宋向宇:传统五四路CBD,随着城市的发展,很多建筑的硬软件已然跟不上时代的发展要求了。所以,有一到两个新的CBD出现,是必然的。想想看,这十几二十年来,福州的住宅标准都有了怎样一个突破,新CBD这时才有点雏形已经算晚的了。[详细]

论题二:当下全国正在兴起CBD的开发热潮,如何看待这些现象?对于福州而言,在CBD开发商,哪些东西应该值得注意和思考?
主持人在讲话 随着国家对房地产行业的宏观调控,压缩银根、限购等一系列的调控,导致商业地产的开发热潮。CBD实际上是一个发展的过程,它是一个城市逐步发展的需要,是经济发展的一个趋势。当然,但也取决于城市的自身定位,以全国来说,二类城市首先是发达地区或者是省会城市适宜建设CBD。随着海西战略上升到国家战略高度,福州做为海西经济中心,福州的城市竞争力进一步快速提升。此时,五四路CBD已经无法满足需要。多区域的商务集群融汇彼此优势,相辅相成,构建一个大的城市CBD整体是福州商务发展的必由之路。北闽江CBD、金融街CBD,马尾CBD以及五四路CBD四箭齐发,开发商应该抓住海西大时代的发展契机,打造各个CBD的不同特色,构筑福州CBD3.0时代的宏伟蓝图。因此,在CBD的开发热下,首先我们应冷静远址CBD的位置,和合理的发展潜力。同时也应该及时了解政府的大方向规划,跟着政府的规划做事,事半功倍。具体来说,北闽江CBD、金融街CBD,马尾CBD以及五四路CBD等,对于现在福州的CBD开发,城市经济发展是否能承载多个大规模CBD开发,另一方面如何能抓住海西大时代的发展契机,打造各个CBD的不同特色,这两个方面应该着重注意和思考。

王联生:在CBD的开发热潮,应冷静看待CBD区域的发展潜力和配套设施一个新CBD的成熟,需要五至十年的时间应思考福州的CBD发展过快过多,配套跟不上而导致CBD的人气、企业认可度及企业入驻的问题。 [详细]
林旭:CBD是需要商务功能、商业功能、金融功能相组合的,组合完之后会自发形成服务性产业,它是一个产业链、产业圈的概念。从目前产业的复合度来看,金融街更像CBD,金融功能,商业功能和住宅功能组合的相对较好,CBD氛围更为浓厚。 [详细]

论题三:写字楼在CBD进化和延伸进程中,扮演着什么样的角色?有人说写字楼的开发成败决定着CBD的成败,为什么?目前福州写字楼市场竞争依然步入白热化,我们该如何看待福州当下的写字楼大战?写字楼大战的胜负手取决于什么?
一个成熟的CBD作为城市经济综合活动的中心,扮演着一个城市的国际化商务色彩及战略意义的发展核心。写字楼在整个CBD中扮演的是支撑的作用,它是一个骨架,其他商业配套都是点缀。写字楼不仅提供了高档次的办公环境和条件,吸引了许多大中型公司入驻,提升企业的品牌价值,而且大量的精英白领也成为CBD的消费主体。从目前写字楼竞争还算初级,并没有真正供大于未到需要“战争”,目前福州写字楼的供应量,就以大闽网提供的数据,180万方,按套均500平米来算,不过3600套写字楼,还是处于未饱和阶段,还是有足够需求的,并未达到白热化阶段,造成字楼大战。而随着住建部出台“住不可改商”,写字楼的供应需求将逐渐加大。写字楼大战的胜负首先主要还是取决于位置,交通便捷靠近市中心的位置可能会更占有优势;其次要切合产业定位,写字楼产品最需要的就是要找准自己的定位,而定位的的关键应是产品变革,即提供更优秀的产品,即包括是产品个性化、生态化、人性化、智能化四大系统,还有就是取决于周边的配套设施的完善、交通的便捷、停车便利、周边生态环境的优美及优秀的服务。。早期的曼哈顿功能单一,到了晚上就显得空荡荡的,后来经过一两次功能复合型的改造,避免了“空城化”。
黄锐:对于福州的写字楼市场而言,当下是处于黄金发展阶段,有竞争、有发展也有和谐。诸多开发商在同一CBD内,集成写字楼群,打造高质量、高水准的建筑群,相互之间存在间接的协作关系,彼此的良好发展都有利于促进整个CBD的共同发展。 [详细]
林翔:CBD由大量写字楼的集中而成,如果所有的写字楼都开发成功了,当然,CBD开发自然是成功的,但如果当中一两个写字楼开发失败,整个CBD开发是成功的,也不能说写字楼的开发成败决定了CBD开发的成败。 [详细]

论题四:新商务经济时代,时代与市场对写字楼产品亦提出新的要求,在当下,何样的写字楼产品才能于屹立于市场?
要想在新一轮的写字楼竞争中立于不败之地,就要求写字楼不仅时尚,而且生态,而生态化对写字楼而言,与住宅较有差别。这种生态的体现更重要的不是多植多少树,引入什么水景园林,写字楼的生态化应从内部实用性入手,通过高科技高效利用自然能源,减少办公耗能。比如内廷花园,空中走廊、空中花园从一些小空间上做文章。一些新的写字楼采用一种全通透的落地玻璃,让它的透光性更强。作为开发商,应该以开发住宅的态度开发写字楼,加大对绿化、外立面的建设,真正优质的写字楼还应该具备完善的配套服务体系,包括人性化互动体系,如会展中心、会所、沙龙等,还应该具备产业发展能力、投资建设能力、招商引资能力,帮助入驻企业有更好的未来发展。提升写字楼功能性开发,可多参考国内外成功的写字楼案例,汲取当中可用的养分。是指通过办公智能化系统,实现企业办公效率的飞跃。办公最终应该实现人性化,写字楼在设计上就必须充分做到以人为本,更加注重人的办公体验,舒适健康环保的办公环境,充分考虑人性需求。另外写字楼的运营管理也比住宅复杂的多,一个好的写字楼运营管理至关重要。它的背后是一个经营的理念,围绕着商务形成好的服务经济。
王小英:写字楼产品要屹立市场首先得立稳脚跟,至少要具备充分科技化的产品、扎扎实实的品质以及良性的运营管理 。正基于此,部分意识敏锐的写字楼开发商在上述几个方面开始大费心思。[详细]
刘福泉:像福州这样缺乏国际化大企业的城市,写字楼产品最需要的就是要找准自己的定位;另外是一些硬件设施了,旧有的写字楼产品存在着交通挤、电梯挤、停车难等三大硬伤,新兴写字楼要突围务必要解决这些问题的。 [详细]